CÓMO RESTAURAR SU TECHO COMERCIAL CON FUGAS

Aprenda cómo aplicar sellador y revestimiento para reparar goteras en techos industriales y protegerlos de los elementos

Debido a su exposición a los elementos, el techo es la parte más importante y más vulnerable de un edificio. El viento y la lluvia, el hielo y la nieve, los rayos ultravioleta, el calor o el frío extremos pueden pasar factura en los techos y causar fugas u otras fallas. Muchos propietarios y administradores de edificios asumen que su mejor opción para reparar un techo con goteras es reemplazarlo por completo, pero no siempre es así. En muchas circunstancias, los procesos de restauración más simples y menos costosos pueden reparar el daño del techo y al mismo tiempo fortalecer el techo contra daños futuros.

En este artículo, discutiremos los tipos de condiciones que pueden causar daños en el techo, las ventajas comparativas de la restauración o el reemplazo del techo, cuándo restaurar su techo y los mejores productos de sellado y revestimiento para restaurar un techo dañado.

TU TECHO CONTRA LOS ELEMENTOS

Hay una serie de condiciones ambientales que pueden causar desgaste o daño a los techos industriales. Cada uno presenta sus propios desafíos.

Viento. Especialmente en lugares propensos a fuertes ráfagas de viento o eventos climáticos extremos como tornados o huracanes, el viento puede causar daños graduales o inmediatos a un techo industrial. Los vientos fuertes pueden debilitar las costuras y los sujetadores, y los escombros que vuelan pueden causar daños estructurales directos al techo.

Lluvia, granizo y nieve. La precipitación ambiental puede desgastar un techo de varias maneras. La lluvia puede degradar los materiales de los techos, mientras que el granizo puede abollar los techos de metal y causar otros daños estructurales directos a otros tipos de techos; La acumulación de fuertes nevadas puede estresar y debilitar un techo y las conexiones del techo.

UV Radiación ultravioleta viene en su forma natural más intensa del sol. Los rayos UV, particularmente aquellos conocidos como longitudes de onda "B", son responsables de todo, desde cánceres de piel hasta la descomposición de la mayoría de los materiales, a menos que estén protegidos. Las protecciones originales se desgastan, requiriendo la restauración de la protección para evitar daños y la destrucción final de materiales más vulnerables como los utilizados en la construcción.

Calor. Con el tiempo, la exposición a altas temperaturas causa tensión en los materiales del techo, lo que hace que se debiliten y se vuelvan más vulnerables.

Ciclos de congelación/descongelación. Incluso pequeñas cantidades de humedad pueden infiltrarse en las costuras de un techo y, a medida que la humedad se expande y contrae con los cambios típicos del clima y la temperatura, puede hacer que se ensanchen y debiliten las costuras de todos los techos y los sujetadores de metal que los mantienen apretados, causando fugas, mayores daños a los materiales subyacentes y una mayor exposición a los elementos.

¿REEMPLAZAR O RESTAURAR?

Comúnmente se asume que el reemplazo completo es la mejor opción para arreglar un techo viejo o con goteras. En algunos casos lo es, pero la restauración suele ser una alternativa más deseable. Si un techo ha fallado o se ha deteriorado por completo, por ejemplo, si es estructuralmente defectuoso o si hay daños o deterioro generalizados, entonces el reemplazo es la única opción. Sin embargo, si el techo solo sufre algún daño, desgaste u otros problemas de exposición, la restauración puede ser una mejor alternativa por una variedad de razones.

BENEFICIOS DE LA RESTAURACIÓN

Costo. Los proyectos de reemplazo de techos en edificios industriales son procesos intensivos en mano de obra y recursos, y pueden costar entre decenas y cientos de miles de dólares incluso en edificios de tamaño modesto. Los propietarios y administradores de edificios deben tener en cuenta el costo de los materiales, así como la mano de obra, la eliminación, las interrupciones comerciales y otras consideraciones. El reemplazo prematuro en lugar del mantenimiento acorta la vida útil del techo y hace que la inversión original sea más costosa. El patrón de hacer esto inicia un ciclo de costos mucho mayores con desperdicio de dinero y recursos.

La restauración del techo, por otro lado, generalmente cuesta 1/3 o menos del costo total del reemplazo. Esto se debe a que requiere muchos menos recursos. La restauración requiere menos materiales, horas de mano de obra e implica mantenimiento en lugar de reemplazo, y es mucho menos perjudicial para las operaciones comerciales regulares. Además, puede ahorrar dinero en el futuro al fortalecer un techo contra daños futuros.

Eficiencia. Cuando solo 10% de un techo está dañado, no tiene sentido reemplazar 100%. Debido a que los proyectos de restauración pueden enfocarse en áreas dañadas, son mucho menos derrochadores.

Factores ambientales. La restauración de techos requiere menos uso de energía, recursos y desechos de vertederos que el reemplazo de techos. Además, se ha demostrado que algunos productos de revestimiento para techos reducen la temperatura del techo. Esto no solo reduce el desgaste con el tiempo, sino que también puede reducir la demanda máxima de enfriamiento hasta en 15%, lo que reduce el uso de energía.

Sostenibilidad. La restauración y el mantenimiento del techo, cuando se realizan correctamente, pueden proteger su techo contra los elementos y proporcionar soluciones a largo plazo para el envejecimiento normal. El techo comercial típico dura entre 20 y 30 años si se mantiene adecuadamente. La restauración puede aumentar esa vida útil en 10 a 15 años adicionales o más si se mantiene bien.

CUANDO RESTAURAR TU TECHO

Al decidir si es hora de restaurar su techo, debe tener en cuenta una variedad de factores:

Daños y Desgaste. Este es el factor más obvio a tener en cuenta al elegir restaurar su techo. Si su techo tiene goteras u otros problemas de exposición, es importante comenzar la restauración lo antes posible para solucionar el problema y evitar daños mayores. El agua que se mete debajo de las capas del techo (techos no metálicos) provoca rápidamente un deterioro debajo de la superficie que debe corregirse y reemplazar toda la base húmeda antes de sellarla con un revestimiento. Tenga en cuenta, sin embargo, que si el daño ha ido demasiado lejos, por ejemplo, si la mayor parte del techo está dañado, o el techo está comprometido o no es estructuralmente sólido, es posible que sea necesario reemplazarlo.

Condición. Incluso si su techo no tiene goteras actualmente, su estado de reparación puede merecer una restauración. Puede buscar sequedad, rajaduras aisladas o grietas en la membrana existente, tapajuntas deteriorados y otros signos de desgaste menor. Con techos de metal puede ser oxidación, sujetadores faltantes, paneles flojos o dañados, todo lo cual se soluciona más fácilmente. Cualquiera de estos signos debería hacer que considere la restauración del techo. El mantenimiento diferido siempre resulta en un gasto adicional.

Estanque de agua. La acumulación de agua es un signo de deterioro de las membranas o superficies y es probable que cause daños graves en el camino. Incluso si aplica un revestimiento capaz de resistir el agua estancada, no corregirá ningún daño subyacente y excluirá la cobertura de la garantía, incluidas las fugas causadas por la condición comprometida.

Olor o Moho. Un olor a humedad de cualquier aislamiento del techo, o moho visible en la parte inferior del techo, son signos de infiltración de humedad y es probable que deban solucionarse con un reemplazo.

Edad. La mayoría de los techos comerciales mantenidos durarán de 20 a 30 años antes de que sea necesario reemplazarlos. Con una restauración oportuna, puede durar más tiempo. Cuando uno reemplaza prematuramente, en lugar de mantener un programa adecuado, reduce drásticamente la expectativa de servicio del techo y hace que el techo original se vuelva más costoso. Sin embargo, restaurar su techo antes de este umbral de edad puede alargar significativamente su vida útil.

Época del año. Los proyectos de restauración de techos se llevan a cabo mejor durante el verano. Esto ayuda a evitar la acumulación de rocío o escarcha. También permite que el instalador verifique más fácilmente si hay humedad que, de lo contrario, podría quedar atrapada debajo de la membrana y causar problemas graves más adelante.

PROCESO DE RESTAURACIÓN DE CUBIERTAS

(CÓMO ARREGLAR TU TECHO CON GOTERAS)

Una vez que haya elegido restaurar su techo, debe seguir estos pasos para asegurarse de que el trabajo se realice correctamente.

1. INSPECCIONE

Todos los techos deben ser inspeccionados primero por un contratista de techos profesional competente para asegurarse de que no se pase por alto ningún problema. Es responsabilidad del instalador independiente asegurarse de que no haya humedad debajo del techo, identificar todos los elementos para reparar o reemplazar y revisar sus recomendaciones con usted.

2. MEDIDA

Cada proyecto comienza con mediciones precisas. Esto significa ajustar el cálculo del área de superficie para el recubrimiento por el área adicional causada por las nervaduras o la ondulación de los paneles metálicos. Se inspeccionan todas las costuras y tapajuntas. Se anotan las áreas de la superficie del techo que necesitan atención especial. Se registra la información y se diseña un plan completo.

3. LIMPIAR Y PREPARAR

Ningún proyecto de restauración comienza hasta que el techo se limpia a fondo.

Antes de la limpieza, se debe aplicar un neutralizador de óxido y un limpiador en todas las áreas de metal que muestren signos de corrosión. El lavado a alta presión elimina toda la suciedad y cualquier recubrimiento fallido. Siempre que sea posible, se deben usar sopladores y cepillos de empuje en techos con membrana para evitar filtraciones o exposición a la humedad.

Finalmente, las áreas aisladas se reemplazan si es necesario antes de instalar el sistema de protección. Esto debería ser mínimo para techos mantenidos de manera oportuna.

4. PREPARACIÓN Y REPARACIÓN DE FUGAS

Antes de recubrir, debe asegurarse de revisar y sellar las costuras. En metal, esto incluye apretar los sujetadores sueltos, reemplazarlos y agregarlos si es necesario. Las áreas críticas como tapajuntas, unidades HVAC, bordillos, chimeneas y respiraderos se tratan con una masilla espesa. Todas las costuras y sujetadores están sellados y se aplica una membrana de refuerzo especial donde se necesita resistencia adicional.

Los techos bituminosos a menudo se benefician aplicando primero una imprimación adecuada. Esto generalmente se aplica con un rociador de baja presión. En techos más pequeños, esto se hace con un rociador de bombeo que lleva el aplicador. Algunos revestimientos metálicos, como los que contienen agua, requerirán una imprimación si se desea evitar la oxidación. No asuma. Asegúrese de que el recubrimiento que usa para el metal diga específicamente que evitará la oxidación si esto le preocupa.

5. CANALONES

Las canaletas se pueden tratar con revestimientos hidrófugos especializados para evitar la oxidación y otros deterioros relacionados con la humedad. Al igual que con el resto del techo, las canaletas deben limpiarse, prepararse y, cuando sea necesario, repararse antes de la aplicación.

6. SELLADO DEL TECHO

Finalmente, el techo está listo para la aplicación del revestimiento de sellado. Una vez limpio y secado, generalmente durante la noche, el techo está listo para la capa base. Todo el techo debe cubrirse con una capa base. Esto deja una base protectora hermética y sin costuras para el acabado final del revestimiento una vez seco.

En proyectos más grandes, todos los recubrimientos se instalan de manera más económica utilizando un rociador sin aire. Los trabajos más pequeños se pueden manejar de manera eficiente con rodillos de pintura ordinarios de mango largo. En todos los casos, en superficies cubiertas de gránulos o espuma, la capa base se aplica con rodillo mientras está húmeda. Esto asegura una unión perfecta y adecuada de la protección del recubrimiento que no deja espacios.

Dado que se requieren espesores de revestimiento uniformes y apropiados para un mejor rendimiento, la mayoría de los fabricantes de revestimientos para techos recomiendan que se apliquen dos capas a un techo comercial. Esto ayuda a prevenir áreas problemáticas que de otro modo podrían ocurrir con una aplicación de una sola capa.

La capa terminada de recubrimiento súper elastomérico ahora se instala usando rociador o rodillo. Debido a que esta capa no implica una aplicación con rodillo, es simple y eficiente. El techo ya está completo.

CÓMO ELEGIR LOS PRODUCTOS SELLADORES Y DE RECUBRIMIENTO ADECUADOS

Los fabricantes hacen todo tipo de afirmaciones sobre la calidad de sus productos, a menudo enfatizando varias propiedades. Desafortunadamente, no hay una sola propiedad probada que se deba considerar al comparar productos. Sin embargo, ASTM International ha identificado algunos factores a tener en cuenta:

¿Los vendedores informan una resistencia confiable a la absorción de humedad?
¿Los vendedores informan la fuerza de adhesión real?
¿El producto resiste varias condiciones (y, en particular, las condiciones en las que necesitará que resista)?
¿El producto resiste el estrés ambiental?
¿Qué tan bien envejece y cambia el recubrimiento con el tiempo? ¿Es duradero? ¿Cuan rápido?
¿Puede el recubrimiento manejar todas las condiciones que pueden estar presentes?

Además, debe investigar un poco sobre quién fabrica el producto. Hay muchos de los llamados "fabricantes" que simplemente compran productos genéricos baratos y luego los venden bajo su marca. Palabras como "proveedor de", o aquellas que no usan específicamente las palabras "fabricado por", son buenos indicadores de que no está comprando al fabricante real y es posible que no esté disponible cuando los necesite.

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CONCLUSIÓN

Aunque a veces es necesario reemplazar el techo por completo, la restauración es una buena alternativa que ofrece muchos beneficios, incluidos ahorros en costos, ahorros en desechos, ahorros en el medioambiente y los costos de refrigeración de su edificio, aumento de la eficiencia con menos problemas de mantenimiento en el futuro y prolongación de la vida útil. de tu techo. Para decidir qué opción es mejor para usted, tenga en cuenta el grado de desgaste de su techo comercial y determine sus necesidades. Consulte a su instalador para asegurarse de que pueda reconocer y manejar lo que su techo pueda necesitar. Finalmente, cuando haya elegido restaurar o reemplazar, asegúrese de investigar para asegurarse de que utiliza los productos que mejor se adaptan a sus necesidades. Así como una cadena es tan buena como su eslabón más débil, un revestimiento es tan bueno como su propiedad física más débil.

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